Description
Immeuble de 108m² situé à Rouen, 146 rue Louis Blanc, dans le quartier Saint-Clément - Jardin des Plantes, à proximité des commerces et des transports.
Le bien se compose de trois maisons T2 : une maison de 27m² libre à rénover, une maison de 40m² louée, ainsi qu’une maison de 41m² libre à rénover et disposant d’une cave.
Des travaux de rénovation complète des deux maisons libres ainsi que de l'ameublement sont à prévoir, avec une enveloppe budgétée de c.48k€.
Avec un rendement brut potentiel de 9.4% (avant toute négociation du prix), cet investissement génère un patrimoine net annuel de c.15k€, après prise en compte du remboursement du prêt, des impôts et des frais de gestion locative.
Atouts du projet
Performance financière
L’opération offre une rentabilité brute de 9.4% et nette de 5.9%, avec un gain net estimé de c.405k€ sur 25 ans. Le TRI net atteint 12.9% et le cash-on-cash s’élève à 9.8x. De plus, un cash-flow spot de +179€ permet de générer immédiatement un revenu passif, renforçant ainsi l'attractivité du projet.
Potentiel de valorisation immédiat
Le prix au m² post-travaux (2 083€/m²) reste inférieur d’environ 4.6% au prix moyen du secteur (2 184€/m²), générant une plus-value latente d’environ 11k€ dès la livraison des travaux. Cette décote améliore le TRI global du projet, garantit une liquidité et sécurise la valeur patrimoniale dès l’acquisition.
Rareté du produit et solidité du bassin locatif
Un ensemble de trois maisons individuelles sur une même parcelle constitue un format très rare sur Rouen, où le marché est majoritairement composé d’appartements. Cette configuration permet de capter une demande locative large dans une ville où environ 70% des habitants sont locataires, soutenant un taux d’occupation durable. Le bassin d’emploi est structuré autour de trois acteurs majeurs - le CHU de Rouen, Sanofi et le secteur industriel/logistique de la rive gauche.